Cession d'un droit au bail (juridique)

La cession d'un tel droit est l'acte juridique par lequel un locataire, commerçant, décide le transfert de tous les avantages liés au statut des baux commerciaux (cf. droit au bail). Le droit au bail peut être cédé seul ou cédé au « successeur dans l'activité ».

Le propriétaire des murs peut avoir inclus dans le bail commercial une clause limitant ou interdisant le droit de céder le droit au bail seul, mais il ne peut restreindre, sauf d'une simple obligation d'informer, le droit de céder le bail au « successeur dans l'activité ».

Très souvent, les cessions de fonds de commerce sont maquillées en cession de droit au bail pour éviter les formalités liées aux ventes de fonds et la taxation desdites ventes. Nous ne pouvons que déconseiller ce type de « montage ».

 Cession isolée d'un élément de fonds de commerce (juridique)

II s'agira de la cession d'un quelconque élément du fonds. Si cette cession s'accompagne d'une cession de clientèle du seul fait de la cession de l'élément du fonds cédé, les droits d'enregistrement sur cession de fonds de commerce seront dus et les formalités de vente de fonds devront être accomplies.

Par exemple, une cession d'un brevet exploité entraîne, ipso facto, la cession de la clientèle et, donc, entraîne l'obligation d'effectuer toutes les formalités d'une vente de fonds de commerce. En revanche, la cession d'un brevet non exploité ne fait pas l'objet de formalités particulières et n'est pas soumise aux droits d'enregistrement.

 Droit au bail (juridique)

Le droit au bail est le droit qu'à un locataire commerçant d'obtenir la reconduction de son bail sans limitation du nombre de renouvellement sauf les facultés laissées au propriétaire de reprendre son bail mais en payant une indemnité d'éviction.

 Fonds de Commerce (juridique)

Le fonds de commerce est un ensemble exploité regroupant divers éléments tels que droit au bail, matériels d'exploitation, nom commercial, achalandage, brevets divers, savoir-faire, droit d'exploiter, licence d'exploitation, droits d'auteur, autorisations administratives diverses etc ... Mais l'élément essentiel de tous fonds de commerce est l'existence d'une clientèle, clé de voûte de la notion de fonds de commerce. Pour qu'il y ait cession de fonds de commerce, il faut qu'il y ait cession d'une clientèle. La cession d'un simple « listing » informatiques avec les noms de clients pourra ainsi être qualifiée de cession de fonds de commerce.

 Cession d'un local commercial ou d'une boutique (commercial)

Ceci désigne la cession de locaux à vocation commerciale. La location de ce type de locaux ne préjuge pas du type de bail qui peut être consenti même si, en général, il s'agira d'un bail commercial (qualifié généralement de bail 3,6,9, ou de bail de la loi de 1953). Une offre de location portant sur un « local commercial » émane le plus souvent du propriétaire. Quand une telle annonce émane d'un locataire, la mention « cession tous commerces » ou celle de « cession de locaux à usage de ... » sera plus usuelle.

Si une telle annonce émane d’un professionnel, il n’y a généralement aucune confusion entre vente de locaux et vente de fonds. En revanche, il n’est pas rare de voir une annonce émanant d’un non-professionnel spécifiant une « cession d’un local commercial» alors qu’il s’agit en fait d’une cession d’une activité sans autre précision et non d’une cession de murs.

 Local d'activité, industriel, de bureaux, à usage d'entrepôt (commercial)

Terminologie qui renseigne sur l’usage qu’un éventuel acquéreur, ou un éventuel locataire, pourra faire des locaux. Juridiquement, cette terminologie ne se recoupe pas forcément avec la notion de fonds de commerce. Ainsi, un commerçant peut céder, si son bail l’y autorise, un local à usage de bureaux seuls, et donc sans clientèle et, dans ce cas, on parlera juridiquement de cession d’un bail portant sur des bureaux, mais il peut aussi céder l'ensemble de son activité, et donc sa clientèle, auquel cas, il y aura bien cession de fonds de commerce.

 Murs libres/occupés (commercial)

Dans une annonce immobilière concernant la propriété de locaux commerciaux, cette précision renseigne sur l’état actuel des dits locaux. « Occupés» signifiant qu’un locataire est « dans les lieux » et bénéficie, généralement, des droits que lui donne la loi sur les baux commerciaux, « libre » signifiant que l’acquéreur devra rechercher un locataire.

Cette notion est importante quant au prix des murs puisque « occupés», ce prix s’établira par référence à un « taux de rendement du loyer payé » alors que « libre» il se calculera par référence à un taux de rendement pour des immeubles comparables dans le même secteur géographique.

 Successeur dans l'activité (juridique)

Se dit du commerçant qui reprend l’activité d’un autre commerçant. Il y aura donc, très généralement, cession de fonds de commerce dès lors qu’il y a obligatoirement cession de clientèle et ce, quand bien même l’activité ne serait pas exercée au même endroit.

 Pas-de-porte (juridique)

Le pas-de-porte est la somme réclamée par un propriétaire pour qu’il accepte de louer un local commercial. Il s’agit d’un véritable droit d’entrée dans les lieux, indépendant du bail lui-même qui reste soumis à ses propres règles (loyer, charges, dépôt de garantie, etc…).

Il n’est pas rare de voir un propriétaire payer une indemnité à un précédent locataire et relouer immédiatement à un nouveau locataire pour une activité identique ou comparable. L’administration fiscale se réserve alors la possibilité d’invoquer l’abus de droit.

 Vente murs et fonds (commercial)

Dans une annonce précisant qu’une vente porte sur « les murs et le fonds », cela signifie que le vendeur, propriétaire des murs et du fonds de commerce, cède l’ensemble mais, juridiquement, pour la partie qualifiée de « fonds» il n’est pas certain qu’il s’agisse d’une vente de « fonds de commerce» puisque suivant la destination qui sera donnée aux locaux il y aura ou pas cession de clientèle donc il y aura ou pas cession de fonds de commerce.

 Vente tous commerces (commercial)

Expression désignant qu’une vente pour un local commercial, n’est pas limitée à une cession à un « successeur dans l’activité ». Il n’est donc pas possible, a priori, de savoir si la vente qui en résultera sera qualifiée de cession de fonds de commerce ou de cession de droit au bail. La réponse à cette question dépendra de l’activité exercée par le nouveau locataire: semblable au précédent locataire, nous serons en présence d’une cession de fonds de commerce, différente nous serons en présence d’une cession de droit au bail.

Vous allez céder un fonds de commerce, vous trouverez ci-après les principaux documents dont vous aurez besoin soit pour faire établir la promesse de cession ou l’acte de cession lui-même, soit pour les mettre à disposition de l’acquéreur potentiel :

• Votre Kbis ou votre fiche d’inscription au Répertoire des Métiers,

• La copie de tous les baux cédés afférents aux locaux d’exploitation,

• Un exemplaire de « l’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications »

• La copie de tous contrats de prêt

• La copie de tous contrats de crédit-bail, d’abonnements téléphoniques, de fourniture d’eau, d’électricité, de franchise, d’approvisionnement ...

• Les trois derniers « bilans » et une estimation du résultat de l’exercice en cours, de préférence validés par un expert-comptable extérieur,

• Tous les livres sociaux à jour (assemblées, PV du Conseil d’administration, inventaires, etc…),

• Copie des licences diverses, des brevets, des autorisations d’exploiter